Weitere Immobilie kaufen trotz Kredit: Wie Banken Ihre Gesamtsituation bewerten
Eine weitere Immobilie kaufen trotz Kredit ist grundsätzlich möglich: Laufende Darlehen schließen eine neue Finanzierung nicht aus. Entscheidend ist, ob die Kreditwürdigkeitsprüfung ergibt, dass Sie alle Verpflichtungen – bestehende und neue – wahrscheinlich vertragsgemäß bedienen können. Dafür betrachtet der Finanzierer Ihre Gesamtsituation: Einkommen, Ausgaben, alle laufenden Raten, Vermögen, Mieteinnahmen und Sicherheiten. Der Spielraum hängt deshalb nicht an der bloßen Zahl Ihrer Kredite, sondern daran, wie Raten, Laufzeiten und Sicherheiten zusammenpassen.
Das Wichtigste in Kürze
○ Vor jedem Immobiliendarlehen muss der Finanzierer Ihre Kreditwürdigkeit prüfen. Abschließen darf er nur, wenn die vertragsgemäße Rückzahlung wahrscheinlich ist (§ 505a BGB).
○ Bestehende Raten, Schulden und sonstige Verbindlichkeiten fließen ausdrücklich in diese Prüfung ein (§ 4 ImmoKWPLV).
○ Mieteinnahmen zählen nur, soweit sie wahrscheinlich und nachhaltig erzielbar sind. Ungewisse Mietsteigerungen bleiben außen vor.
○ Der Wert einer Immobilie allein trägt keine Finanzierung. Die Prüfung muss sich hauptsächlich auf Einkommen, Ausgaben und Ihre übrige finanzielle Lage stützen.
○ Neben den Zahlen zählt die Struktur: wann Zinsbindungen enden, welche Immobilie welches Darlehen sichert und in welcher Reihenfolge Sie vorgehen.
Weitere Immobilie kaufen trotz Kredit: Bekomme ich überhaupt noch eine Finanzierung?
„Ich habe schon Kredite laufen. Bekomme ich überhaupt noch eine Finanzierung?“ Die kurze Antwort lautet: Ja, laufende Kredite sind kein Ausschlussgrund. Sie sind ein Posten in einer Gesamtrechnung, die jeder Finanzierer vor einem Immobiliendarlehen aufstellen muss – bei der zweiten Immobilie ebenso wie bei jedem weiteren Objekt.
Die Pflicht dazu steht im Gesetz. Vor dem Abschluss eines Immobiliar-Verbraucherdarlehens – eines Darlehens an Verbraucher, das etwa durch eine Grundschuld gesichert ist oder dem Erwerb einer Immobilie dient (§ 491 Abs. 3 BGB) – muss der Darlehensgeber die Kreditwürdigkeit prüfen. Er darf den Vertrag nur schließen, wenn es wahrscheinlich ist, dass Sie Ihren Verpflichtungen vertragsgemäß nachkommen (§ 505a Abs. 1 BGB). Grundlage sind Informationen zu Einkommen, Ausgaben sowie anderen finanziellen und wirtschaftlichen Umständen (§ 505b Abs. 2 BGB).
Wie die Prüfung abläuft, konkretisiert die Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung (ImmoKWPLV). Danach muss der Finanzierer nach einer Gesamtschau aller relevanten Faktoren zu einer vernünftigerweise vertretbaren Prognose kommen (§ 2 Abs. 1). Umfang und Verfahren richten sich nach dem Einzelfall; auch wer standardisierte Vorgaben nutzt, darf auf besondere Umstände abstellen (§ 2 Abs. 3). Deshalb können zwei Finanzierer dieselbe Ausgangslage unterschiedlich bewerten.
Was prüft ein Finanzierer bei bestehenden Darlehen?
Bei der Finanzierung einer weiteren Immobilie betrachtet der Finanzierer nicht nur das neue Objekt, sondern Ihren gesamten Bestand. Drei Bereiche stehen im Mittelpunkt.
Haushaltsrechnung: Was nach allen Raten übrig bleibt
Die Haushaltsrechnung stellt Ihre regelmäßigen Einnahmen den regelmäßigen Ausgaben gegenüber – einschließlich aller laufenden Kreditraten und der geplanten neuen Rate. Die ImmoKWPLV nennt sonstige regelmäßige Ausgaben, Schulden und finanzielle Verbindlichkeiten ausdrücklich als Faktoren, die angemessen zu berücksichtigen sind (§ 4 Abs. 1 Nr. 2). Laufende Darlehen werden also nicht ausgeblendet, sondern eingerechnet.
Die Prüfung schaut dabei nach vorn. Der Prognosezeitraum richtet sich nach der Zeit, in der die Verpflichtungen zu erfüllen sind (§ 3 Abs. 2 ImmoKWPLV). Wahrscheinliche negative Entwicklungen muss der Finanzierer ausreichend berücksichtigen; die Verordnung nennt als Beispiele ein geringeres Einkommen im Ruhestand und einen Anstieg des Sollzinses (§ 4 Abs. 3).
Gesamtverschuldung: alle Verbindlichkeiten im Blick
Neben den monatlichen Raten zählt der Gesamtbestand Ihrer Schulden: die Restschulden aller Immobiliendarlehen und weitere Verbindlichkeiten. Der Finanzierer ermittelt die nötigen Informationen aus internen oder externen Quellen, zu denen auch Ihre eigenen Auskünfte gehören. Er muss sie angemessen überprüfen, soweit erforderlich anhand unabhängig nachprüfbarer Unterlagen (§ 505b Abs. 3 BGB). Vollständige Angaben sind deshalb keine Formalie, sondern Voraussetzung für eine belastbare Prüfung.
Beleihung und Sicherheiten: Was die Immobilien als Sicherheit tragen
Ist ein Darlehen über eine Grundschuld gesichert, kommt es auf den Wert der belasteten Immobilie an. Pfandbriefbanken etwa setzen dafür den Beleihungswert an: den Wert, der unabhängig von vorübergehenden Marktschwankungen und ohne spekulative Elemente während der gesamten Beleihungsdauer voraussichtlich bei einem Verkauf erzielbar ist (§ 3 Abs. 1 BelWertV). Dieser Wert ist bewusst vorsichtig ermittelt und kann unter dem Kaufpreis liegen.
Wichtig ist die Grenze nach oben: Die Kreditwürdigkeitsprüfung darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Wohnimmobilie den Darlehensbetrag übersteigt oder künftig steigt – außer bei Darlehen für Bau oder Renovierung (§ 505b Abs. 2 BGB, § 5 ImmoKWPLV). Der Wert der finanzierten Wohnimmobilie darf nur ein zusätzliches Merkmal neben den Faktoren sein, auf die sich die Prüfung hauptsächlich stützt (§ 4 Abs. 2 ImmoKWPLV). Eine gut bewertete Immobilie ersetzt also keine tragfähige Haushaltsrechnung.
Welche Rolle spielt Ihre Bestandsimmobilie?
Die Immobilie, die Sie bereits besitzen, wirkt in der Prüfung an mehreren Stellen zugleich: als Verpflichtung, als Vermögenswert und gegebenenfalls als Einnahmequelle.
○ Restschuld: Sie bestimmt, wie hoch Ihre laufende Verpflichtung ist und wie viel vom Wert der Immobilie bereits als Sicherheit gebunden ist. Je weiter das Darlehen getilgt ist, desto mehr Spielraum kann die Immobilie bieten.
○ Wert: Andere Vermögenswerte, ausdrücklich auch Immobilien, darf der Finanzierer berücksichtigen (§ 4 Abs. 2 ImmoKWPLV).
○ Mieteinnahmen: Künftige Mieten zählen, soweit sie dem Grunde und der Höhe nach wahrscheinlich und nachhaltig zu erzielen sind; mögliche, aber ungewisse Mietsteigerungen bleiben unberücksichtigt (§ 4 Abs. 1 Nr. 3 ImmoKWPLV). In welcher Höhe laufende Mieten konkret angesetzt werden, handhaben Finanzierer unterschiedlich.
Warum Struktur und Reihenfolge entscheiden
Dieselbe Ausgangslage lässt sich unterschiedlich finanzieren. Drei Punkte prägen, wie viel Spielraum Ihnen bleibt.
Zinsbindungen bestehender Darlehen
Die ImmoKWPLV nennt einen Anstieg des Sollzinses als Beispiel für eine Entwicklung, die bei der Prognose ausreichend zu berücksichtigen ist (§ 4 Abs. 3). Für Ihre Planung heißt das: Wann die Zinsbindungen Ihrer bestehenden Darlehen enden und wie die Raten danach aussehen könnten, gehört von Anfang an in die Rechnung. Das gilt besonders, wenn mehrere Bindungen zeitlich zusammenfallen.
Anschlussfinanzierung und Neukauf
Die Reihenfolge der Schritte hat rechtliche Folgen. Verlängern Sie ein Darlehen beim bisherigen Finanzierer zum selben Zweck, ist eine erneute Kreditwürdigkeitsprüfung nur nötig, wenn der Darlehensbetrag deutlich steigt (§ 505a Abs. 3 BGB). Wechseln Sie für den Anschluss den Finanzierer, prüft der neue Darlehensgeber Ihre Kreditwürdigkeit; er darf dabei Ihr bisheriges Zahlungsverhalten berücksichtigen (§ 6 ImmoKWPLV). Steht ein solcher Wechsel nach dem Kauf der weiteren Immobilie an, fließt deren Darlehen in diese Prüfung ein.
Sicherheiten und Finanzierer
Welche Immobilie welches Darlehen sichert und ob alle Darlehen bei einem Finanzierer liegen, kann Ihre Flexibilität bei einem späteren Verkauf, einer Umschuldung oder einer Nachbeleihung beeinflussen. Vor- und Nachteile beider Wege und die Rolle der Sicherungszweckerklärung erläutert [[LINK #09: Mehrere Immobilien bei einer Bank oder verteilt]].
Typische Stolpersteine bei einer neuen Baufinanzierung trotz bestehender Darlehen
○ Optimistische Mietannahmen: Ungewisse Mietsteigerungen zählen nicht (§ 4 Abs. 1 Nr. 3 ImmoKWPLV). Eine Planung, die nur mit höheren Mieten aufgeht, trägt in der Prüfung nicht.
○ Wertsteigerung als Argument: Ein erwarteter Wertzuwachs darf außer bei Bau- und Renovierungsdarlehen nicht die Hauptgrundlage der Prüfung sein (§ 505b Abs. 2 BGB).
○ Ruhestand innerhalb der Laufzeit: Reicht die Laufzeit in den Ruhestand, ist ein geringeres Einkommen ausdrücklich zu berücksichtigen (§ 4 Abs. 3 ImmoKWPLV). Eine lange Laufzeit des neuen Darlehens kann den Spielraum dadurch begrenzen.
○ Unvollständige Unterlagen: Fehlen Nachweise zu bestehenden Darlehen oder Mieten, kann der Finanzierer die Angaben nicht wie vorgeschrieben überprüfen. Das verzögert die Prüfung oder führt zu vorsichtigeren Ansätzen.
○ Gebundene Sicherheiten: Ist die Bestandsimmobilie bereits weitgehend belastet oder an einen Finanzierer gebunden, schränkt das die Gestaltung der neuen Finanzierung ein.
So bereiten Sie die Finanzierung einer weiteren Immobilie vor
Eine gute Vorbereitung beantwortet die Fragen des Finanzierers, bevor er sie stellt.
○ Darlehensübersicht: Listen Sie jedes laufende Darlehen mit Finanzierer, Restschuld, Rate, Ende der Zinsbindung, Sondertilgungsrechten und zugehöriger Grundschuld auf.
○ Eigene Haushaltsrechnung: Rechnen Sie mit allen Raten, einer Reserve für Instandhaltung und Leerstand und einem Szenario für höhere Raten nach dem Ende bestehender Zinsbindungen.
○ Nachweise zum Bestand: Halten Sie Mietverträge, Belege über Zahlungseingänge und Unterlagen zur Bestandsimmobilie bereit.
○ Struktur vor Objekt: Klären Sie Sicherheiten, Zinsbindungen und die Reihenfolge der Schritte, bevor Sie über ein konkretes Objekt verhandeln.
Was bedeutet das für Ihre Planung?
Rechnen Sie Ihre Kapitalanlage selbst so, wie ein vorsichtiger Finanzierer es täte: Kaltmiete, abzüglich der Kosten, die Sie nicht umlegen können, einer Rücklage für Instandhaltung und einiger Monate ohne Miete. Stellen Sie die Rate voll dagegen und prüfen Sie, ob Ihr übriges Einkommen eine verbleibende Lücke dauerhaft deckt. Trägt die Finanzierung nur, solange die Miete ohne Unterbrechung fließt, ist sie knapp kalkuliert.
Wann eine persönliche Einordnung sinnvoll ist
Über allgemeine Regeln hinaus geht es, wenn mehrere Darlehen bei verschiedenen Finanzierern laufen, Zinsbindungen bald enden, Mieteinnahmen einen großen Teil Ihres Einkommens ausmachen oder die Bestandsimmobilie als Sicherheit dienen soll. Dann lohnt es sich, die Gesamtstruktur zu ordnen, bevor Angebote eingeholt werden.
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Häufige Fragen
Was passiert, wenn ich bestehende Kredite bei der neuen Bank nicht angebe?
Die gesetzlichen Schutzregeln bei einer mangelhaften Kreditwürdigkeitsprüfung, etwa eine Ermäßigung des Zinses oder ein fristloses Kündigungsrecht, greifen dann unter Umständen nicht. Sie entfallen, soweit der Mangel darauf beruht, dass Sie Informationen vorsätzlich oder grob fahrlässig unrichtig erteilt oder vorenthalten haben (§ 505d Abs. 3 BGB). Vollständige Angaben schützen also auch Sie selbst.
Kann ich mein bestehendes Darlehen einfach aufstocken?
Wird der Nettodarlehensbetrag nach Vertragsschluss deutlich erhöht, muss der Finanzierer die Kreditwürdigkeit auf aktueller Grundlage neu prüfen (§ 505a Abs. 2 BGB). Deutlich ist eine Erhöhung in der Regel erst ab mehr als 10 Prozent (§ 7 Abs. 1 ImmoKWPLV). Bei der neuen Prüfung darf Ihr bisheriges Zahlungsverhalten berücksichtigt werden (§ 7 Abs. 2 ImmoKWPLV). Ob der Finanzierer eine Aufstockung anbietet, entscheidet er selbst.
Was ändert sich ab dem 20. November 2026 bei der Kreditwürdigkeitsprüfung?
Ab diesem Tag gelten neue Fassungen der §§ 505a und 505b BGB (BGBl. 2026 I Nr. 139). Für Immobiliendarlehen bleibt der Kern gleich: Die Rückzahlung muss wahrscheinlich sein, und der Immobilienwert darf nicht die Hauptgrundlage sein. Neu ist unter anderem, dass bei mehreren Darlehensnehmern ausdrücklich die gemeinsame Rückzahlungsfähigkeit geprüft wird und Informationen nicht aus sozialen Netzwerken stammen dürfen. Für Verträge, die vor dem 20. November 2026 bestanden, gilt das bisherige Recht weiter (Art. 229 § 71 EGBGB).
Disclaimer
Dieser Artikel ersetzt keine, Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung.