Forward-Darlehen: Für wen es sich lohnt und was der Zinsaufschlag bedeutet
Mit einem Forward-Darlehen vereinbaren Sie schon heute die Konditionen für Ihre Anschlussfinanzierung, die erst nach dem Ende Ihrer laufenden Zinsbindung beginnt. Diese Zinssicherheit kostet einen Aufschlag, der mit jedem Monat Vorlaufzeit wächst. Lohnend ist das vor allem dann, wenn ein deutlich höherer Zins Ihre Finanzierung ernsthaft belasten würde. Wer auch eine höhere Rate tragen kann, zahlt für eine Absicherung, die er womöglich nicht braucht.
Das Wichtigste in Kürze
○ Ein Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung, die Sie Monate oder Jahre vor dem Ende der Zinsbindung verbindlich abschließen, oft bis zu fünf Jahre im Voraus.
○ Für die Vorlaufzeit berechnen Finanzierer einen Zinsaufschlag je Monat. Bereitstellungszinsen fallen in dieser Zeit nicht an.
○ Der Vertrag ist bindend: Sinken die Zinsen, müssen Sie das Darlehen trotzdem abnehmen, sonst droht eine Nichtabnahmeentschädigung.
○ Ob sich der Abschluss lohnt, entscheidet keine Zinsprognose, sondern die Frage, ob Sie eine höhere Rate tragen könnten.
Lohnt sich ein Forward-Darlehen?
„Lohnt sich ein Forward-Darlehen?“ Die ehrliche Antwort: Rechnerisch weiß man das erst am Auszahlungstag. Das Forward-Darlehen ist nur dann günstiger, wenn der Marktzins zu diesem Termin über dem heute vereinbarten Zins samt Aufschlag liegt.
Die bessere Frage lautet deshalb: Was passiert mit Ihrer Finanzierung, wenn die Zinsen bis zum Ende der Zinsbindung deutlich steigen? Ein Forward-Darlehen ist meist nur dann für empfehlenswert, wenn die Immobilie bei einem weiteren Zinsanstieg nicht mehr finanzierbar wäre. Dann ist der Aufschlag der Preis für eine echte Absicherung. Bleibt Ihre Rate auch bei einem höheren Zins tragfähig, spricht wenig dafür, Jahre im Voraus einen Aufpreis zu zahlen.
Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen ist eine von mehreren Formen der Anschlussfinanzierung. Sie schließen den Darlehensvertrag lange vor dem Ende Ihrer laufenden Zinsbindung ab. Zinssatz und Tilgung stehen damit fest. Ausgezahlt wird erst zum vereinbarten Termin, in der Regel beim Ablauf der alten Zinsbindung. Mit diesem Geld wird die Restschuld des bisherigen Darlehens abgelöst.
Die Zeit zwischen Vertragsschluss und Auszahlung heißt Vorlaufzeit oder Forward-Periode. Einzelne Institute Vorlaufzeiten bis zu 66 Monate an. Abschließen können Sie ein Forward-Darlehen bei Ihrem bisherigen Finanzierer oder bei einem anderen.
Vorlaufzeit und Aufschlag: Was die Zinssicherheit kostet
Der Finanzierer verpflichtet sich, Ihnen das Geld Jahre später zu einem heute festgelegten Zins bereitzustellen. Das Risiko steigender Zinsen liegt in dieser Zeit bei ihm. Dafür berechnet er einen Aufschlag für jeden Monat bis zur Auszahlung, dessen Höhe je nach Finanzierer unterschiedlich ist. Aktuell beläuft sich dieser oft im Bereich von rund 0,01 bis 0,05 Prozentpunkte je Monat Vorlaufzeit.
Wie stark sich das auswirkt, zeigt ein vereinfachtes Beispiel. Alle Werte sind Annahmen und beziehen sich nicht auf aktuelle Marktzinsen.
Zins für ein sofort beginnendes Anschlussdarlehen: 3,00 %
Aufschlag je Monat Vorlaufzeit: 0,02 Prozentpunkte
Vorlaufzeit: 24 Monate
Aufschlag gesamt: 0,48 Prozentpunkte
Zins des Forward-Darlehens: 3,48 %
Restschuld bei Auszahlung: 200.000 Euro
Mehrzinsen im ersten Jahr durch den Aufschlag (vereinfacht, ohne Tilgung): rund 960 Euro
In diesem Beispiel rechnet sich das Forward-Darlehen nur, wenn ein vergleichbares Anschlussdarlehen in 24 Monaten mehr als 3,48 % kostet. Bleibt der Zins gleich oder sinkt er, war die Absicherung teurer als ein späterer Abschluss. Bei gleichem Monatsaufschlag verdoppelt eine doppelt so lange Vorlaufzeit den Gesamtaufschlag. Die Vorlaufzeit ist deshalb die wichtigste Stellschraube.
Genauso wichtig ist der Zins, auf den der Aufschlag kommt. Im monatlichen Vergleich der Stiftung Warentest lag der Zinsunterschied zwischen günstigstem und teuerstem Forward-Angebot mit zwei Jahren Vorlauf im Modellfall bei fast 25.000 Euro (Stand 15. Oktober 2026). Deshalb ist es so wichtig, den Zins des Forward-Darlehens insgesamt zu vergleichen und nicht nur den Aufschlag zu betrachten.
Abnahmepflicht: Was passiert, wenn Sie das Darlehen nicht brauchen?
Ein Forward-Darlehen ist ein vollwertiger Darlehensvertrag, kein unverbindliches Zinsangebot. Nach Einschätzung der Verbraucherzentrale Niedersachsen ist ein Rücktritt für beide Seiten ausgeschlossen. Sinken die Zinsen bis zur Auszahlung, zahlen Sie also drauf. Sie müssen das Darlehen zum vereinbarten Termin abnehmen, auch wenn ein anderer Finanzierer dann günstiger wäre.
Nehmen Sie das Darlehen nicht ab, kann der Finanzierer eine Nichtabnahmeentschädigung verlangen. Das Oberlandesgericht Bamberg hat sie im März 2024 als Schadensersatz statt der Leistung eingeordnet (§§ 280, 281 BGB). Die gesetzlichen Vorgaben zur Vorfälligkeitsentschädigung (§ 502 BGB) gelten danach nicht für sie, und der Vertrag muss ihre Berechnung nicht erläutern. Wer die Immobilie während der Vorlaufzeit verkauft oder das Darlehen aus anderen Gründen nicht mehr braucht, sollte eine geforderte Entschädigung rechtlich prüfen lassen.
Auch der Finanzierer ist nicht in jedem Fall gebunden. Nach § 490 Abs. 1 BGB kann er vor der Auszahlung kündigen, wenn sich Ihre Vermögensverhältnisse oder der Wert der Sicherheit wesentlich verschlechtern und dadurch die Rückzahlung gefährdet ist. Das Landgericht Aachen hat 2017 eine Klausel für unwirksam erklärt, die schon eine Einkommensverschlechterung ohne diese Gefährdung als Kündigungsgrund genügen ließ. Ein Forward-Darlehen sichert also den Zins, aber nicht unter allen Umständen die Finanzierung selbst.
Forward-Darlehen, Prolongation oder Umschuldung?
Zum Ende der Zinsbindung haben Sie drei Wege. Bei der Prolongation verlängern Sie bei Ihrem bisherigen Finanzierer zu neuen Konditionen. Er muss Sie spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung informieren, ob er dazu bereit ist und zu welchem Zins (§ 493 Abs. 1 BGB).
Bei der Prolongation entstehen für die Sicherheiten keine zusätzlichen Kosten. Der Zins steht aber erst fest, wenn Sie das Angebot kurz vor Ablauf annehmen. Bei der Umschuldung wechseln Sie zu einem neuen Finanzierer und schließen den Vertrag vor Ablauf ab; der Zins steht ab Vertragsschluss fest. Dafür fallen Kosten für die Übertragung der Grundschuld an.
Das Forward-Darlehen können Sie bei Ihrem bisherigen oder bei einem neuen Finanzierer abschließen, und zwar Monate bis Jahre vor Ablauf. Der Preis dafür ist der Aufschlag je Monat Vorlaufzeit. Wechseln Sie dabei den Finanzierer, kommen die Kosten für die Übertragung der Grundschuld hinzu.
Der entscheidende Unterschied zeigt sich, wenn sich die Zinsen bis zum Ablauf bewegen. Steigen sie, zahlen Sie bei Prolongation und Umschuldung den höheren Zins, beim Forward-Darlehen gilt der vereinbarte. Sinken sie, profitieren Sie bei Prolongation und Umschuldung, beim Forward-Darlehen bleiben Sie an den vereinbarten Zins gebunden.
Das Forward-Darlehen ist damit kein eigener Weg, sondern ein früherer Zeitpunkt für Prolongation oder Umschuldung. Sie tauschen die Chance auf sinkende Zinsen gegen Planungssicherheit.
Wann ein Forward-Darlehen sinnvoll ist und wann nicht
Sinnvoll ist ein Forward-Darlehen vor allem, wenn Ihre Rate bei einem deutlich höheren Zins nicht mehr tragfähig wäre, etwa wegen einer hohen Restschuld. Auch bei vermieteten Objekten kann die Absicherung helfen, weil die Finanzierungskosten dort den Cashflow bestimmen.
Wichtig ist außerdem eine überschaubare Vorlaufzeit. In der Regel ist ein Abschluss bis zu drei Jahre vor Ablauf sinnvoll.
Weniger sinnvoll ist ein Forward-Darlehen, wenn Sie finanziellen Spielraum haben und auch eine höhere Rate tragen könnten. Dann zahlen Sie den Aufschlag für eine Absicherung, die Sie nicht brauchen.
Zurückhaltung ist auch angebracht, wenn ein Verkauf der Immobilie während der Vorlaufzeit denkbar ist oder sich Ihr Einkommen bis zur Auszahlung deutlich verändern könnte. Dasselbe gilt, solange die Höhe der Restschuld noch offen ist, etwa weil Sondertilgungen oder eine Teilablösung geplant sind. In diesen Fällen wiegt die feste Bindung an den Vertrag schwerer als der Vorteil der Zinssicherheit.
Entscheidungskriterien ohne Zinsprognose
Statt auf die Zinsentwicklung zu setzen, klären Sie vor dem Abschluss diese Punkte:
1. Welche Monatsrate können Sie dauerhaft tragen, und bei welchem Zins wäre diese Grenze erreicht?
2. Wie hoch ist die Restschuld zum Ende der Zinsbindung, einschließlich geplanter Sondertilgungen?
3. Wie lang ist die Vorlaufzeit, und wie hoch ist der Aufschlag insgesamt in Prozentpunkten?
4. Wie sicher ist, dass Sie die Immobilie bis zur Auszahlung behalten und Ihr Einkommen stabil bleibt?
5. Passen neue Zinsbindung, Sondertilgungsrecht und Tilgungssatzwechsel zu Ihren Plänen für die Zeit danach?
Fällt die Antwort auf die erste Frage knapp aus, gewinnt die Absicherung an Gewicht. Haben Sie bei allen fünf Punkten Spielraum, ist ein späterer Abschluss oft die flexiblere Wahl.
Wann eine persönliche Einordnung sinnvoll ist
Ein Forward-Darlehen ist schnell erklärt, die Entscheidung dafür selten. Sie wird anspruchsvoll, wenn die Restschuld hoch ist, mehrere Darlehen zu unterschiedlichen Zeitpunkten auslaufen, vermietete Objekte betroffen sind oder sich Einkommen und Pläne bis zur Auszahlung ändern könnten.
Wir bei Henneberger Finanzierung in Würzburg rechnen mit Ihnen durch, ob sich die Absicherung in Ihrer Situation trägt, und vergleichen unabhängig Angebote aus einem Netzwerk von über 100 Finanzierern. Passt ein Forward-Darlehen nicht zu Ihnen, sagen wir das offen. Mehr zu unserer Begleitung bei der Anschlussfinanzierung – oder nehmen Sie direkt Kontakt auf, auf Wunsch rufen wir Sie zurück.
Häufige Fragen
Zahle ich während der Vorlaufzeit schon Zinsen für das Forward-Darlehen?
Nein. Bis zur Auszahlung bedienen Sie Ihr bisheriges Darlehen wie gewohnt; Bereitstellungszinsen für das Forward-Darlehen fallen nach Angaben der Verbraucherzentrale Saarland nicht an. Der Preis der Vorlaufzeit steckt allein im höheren Zins ab der Auszahlung.
Muss die Darlehenssumme genau der späteren Restschuld entsprechen?
Sie legen die Summe bei Vertragsschluss fest, also auf Basis der erwarteten Restschuld. Leisten Sie danach noch Sondertilgungen auf das alte Darlehen, brauchen Sie weniger als vereinbart. Für den nicht abgenommenen Teil kann dann ebenfalls eine Nichtabnahmeentschädigung anfallen. Planen Sie Sondertilgungen deshalb vor dem Abschluss ein.
Kann ich zu einem anderen Finanzierer wechseln?
Ja, für die Anschlussfinanzierung sind Sie nicht an Ihren bisherigen Finanzierer gebunden. Bei einem Wechsel entstehen Kosten für die Übertragung der Sicherheiten. Nach Einschätzung der Verbraucherzentrale Niedersachsen kann sich ein Wechsel je nach Restschuld und Laufzeit schon bei 0,1 Prozentpunkten Zinsvorteil rechnen.
Gilt das Kündigungsrecht nach zehn Jahren auch beim Forward-Darlehen?
Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen; bei einer neuen Zinsvereinbarung zählt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung. Für ein Forward-Darlehen bei der bisherigen Bank hat das Landgericht Bochum 2015 die Frist ab Abschluss der Forward-Vereinbarung laufen lassen.
Disclaimer
Dieser Artikel ersetzt keine, Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung.